為協助青年人及家庭上車，政府仿效發展商在私人住宅市場先試水溫的漸進式按揭方案，將計劃加進資助房屋的銷售計劃當中。新計劃擬以樓價一半，計算首期及首十年按揭供款，至於按揭年期，或考慮由 25 年增至 30 年。究竟漸漸式按揭方案對買家而言有何好處？整個計劃到底是糖果還是毒藥？
漸漸式按揭的概念
「漸進式按揭」起源於2021年由新世界所成立的「新世界建好生活」房屋非牟利社企。此項目計劃興建類似居屋的房屋，並以市價5-6折低價發售，冀能協助市民更易上車買樓。簡單而言，漸進式按揭最大特色在於買家置業時只需承造樓價一半的按揭，其後的按揭餘額則可以在10年後一次過或分階段支付。政府在2022年初將相類計劃拓展至公營房屋，令整個計劃猶如由私人市場帶動公營房屋。
漸進式按揭目前並無統一的計算方法，整體而言就是買家買樓時無需像傳統按揭般，以整筆按按揭款額計算每月還款，而是分階段償還按揭貸款。由於初期還款只佔總貸款額一部份，變相買家在供樓初期的還款壓力大幅下降。不過，當第一階段過後，買家供款會逐步增加，是一個先甜後苦的計劃。
漸進式按揭如何計算？
有關漸進式按揭的實際計算可參考新地屯門NOVO LAND 1A期的按揭方案。該樓盤於2022年7月推出，當時發展商透過指定財務公司提供按揭。相關按揭方案適用於建期付款及指定開放式戶型買家，還款期最長可達30年，最高可做8成半按揭，息率為首3年P減2.5厘，隨後則跟P。
假設買家採用漸進式按揭，借盡8成半以購入樓價341萬單位，首期約51萬，買家首3年每月供款僅需4,586元。及至第四至六年，該買家的每月供款將增至10,980元； 第七年開始月供更達16,176元。總括而言，採用漸進式按揭的買家首六年還款會較輕鬆，但總利息開支卻較傳統按揭多出109萬元。
漸進式按揭的優點
減輕買家初期供樓負擔
計劃原意正是希望能夠以超低首期及每月供款的優惠幫助首期資金較少的置業人士上車。當每月按揭供款減少，業主們的每月現金流自然增加，可供日常生活或投資的資金相對充裕，便有更多時間及空間為自己積累財富。有助年輕人加快上車
由於漸進式按揭的上車門檻較低，每月還款壓力相對較低，特別適合出身社會不久的年輕人，讓他們順利上車做業主，當業主日後的入息增加，有能力於首階段供款期作出額外還款，就可減少第二階段的利息開支。不合薪金增長有限的置業者
跟年輕一輩相反，如業主投身社會一段長時間，未來薪金亦未能預見大幅增長的話，漸進式按揭未必適合。由於貸款額逐步增加，其後息率亦遠高於銀行水平，因此其後每月供款及總利息開支將見大增，供樓壓力亦倍增。若買家選用此計劃，建議於利率上升前轉按至銀行以享較低的息率。但申請轉按時，銀行需重新審批其入息，買家要確保屆時有足夠及穩定的供款能力以通過入息審查及壓力測試，考慮入市前亦要做好風險管理。未來供款能力及按息存變數
除了業主本身的財務發展，大環境因素亦影響漸進式按揭的風險。傳統銀行按揭是「頭重尾輕」，初期供款集中利息，後期才還本，故愈供愈輕鬆。漸進式按揭的還息部分則放在較後階段，當全球進入加息周期，未來出現加息趨勢底下，供樓壓力有機會愈來愈大。