「漸進式按揭」會否是個糖衣陷阱？

為協助青年人及家庭上車，政府仿效發展商在私人住宅市場先試水溫的漸進式按揭方案，將計劃加進資助房屋的銷售計劃當中。新計劃擬以樓價一半，計算首期及首十年按揭供款，至於按揭年期，或考慮由25年增至30年。究竟漸漸式按揭方案對買家而言有何好處？整個計劃到底是糖果還是毒藥？漸漸式按揭的概念「漸進式按揭」起源於2021年由新世界所成立的「新世界建好生活」房屋非牟利社企。此項目計劃興建類似居屋的房屋，並以市價5-6折低價發售，冀能協助市民更易上車買樓。簡單而言，漸進式按揭最大特色在於買家置業時只需承造樓價一半的按揭，其後的按揭餘額則可以在10年後一次過或分階段支付。政府在2022年初將相類計劃拓展至公營房屋，令整個計劃猶如由私人市場帶動公營房屋。漸進式按揭目前並無統一的計算方法，整體而言就是買家買樓時無需像傳統按揭般，以整筆按按揭款額計算每月還款，而是分階段償還按揭貸款。由於初期還款只佔總貸款額一部份，變相買家在供樓初期的還款壓力大幅下降。不過，當第一階段過後，買家供款會逐步增加，是一個先甜後苦的計劃。漸進式按揭如何計算？有關漸進式按揭的實際計算可參考新地屯門NOVOLAND1A期的按揭方案。該樓盤於2022年7月推出，當時發展商透過指定財務公司提供按揭。相關按揭方案適用於建期付款及指定開放式戶型買家，還款期最長可達30年，最高可做8成半按揭，息率為首3年P減2.5厘，隨後則跟P。假設買家採用漸進式按揭，借盡8成半以購入樓價341萬單位，首期約51萬，買家首3年每月供款僅需4,586元。及至第四至六年，該買家的每月供款將增至10,980元；第七年開始月供更達16,176元。總括而言，採用漸進式按揭的買家首六年還款會較輕鬆，但總利息開支卻較傳統按揭多出109萬元。漸進式按揭的優點減輕買家初期供樓負擔計劃原意正是希望能夠以超低首期及每月供款的優惠幫助首期資金較少的置業人士上車。當每月按揭供款減少，業主們的每月現金流自然增加，可供日常生活或投資的資金相對充裕，便有更多時間及空間為自己積累財富。有助年輕人加快上車由於漸進式按揭的上車門檻較低，每月還款壓力相對較低，特別適合出身社會不久的年輕人，讓他們順利上車做業主，當業主日後的入息增加，有能力於首階段供款期作出額外還款，就可減少第二階段的利息開支。漸進式按揭的缺點不合薪金增長有限的置業者跟年輕一輩相反，如業主投身社會一段長時間，未來薪金亦未能預見大幅增長的話，漸進式按揭未必適合。由於貸款額逐步增加，其後息率亦遠高於銀行水平，因此其後每月供款及總利息開支將見大增，供樓壓力亦倍增。若買家選用此計劃，建議於利率上升前轉按至銀行以享較低的息率。但申請轉按時，銀行需重新審批其入息，買家要確保屆時有足夠及穩定的供款能力以通過入息審查及壓力測試，考慮入市前亦要做好風險管理。未來供款能力及按息存變數除了業主本身的財務發展，大環境因素亦影響漸進式按揭的風險。傳統銀行按揭是「頭重尾輕」，初期供款集中利息，後期才還本，故愈供愈輕鬆。漸進式按揭的還息部分則放在較後階段，當全球進入加息周期，未來出現加息趨勢底下，供樓壓力有機會愈來愈大。

綠置居2023供應分佈

綠置居，亦即綠表置居計劃，是香港房屋委員會於2015年中起推出的一個資助房屋計劃。在2018年恆常化後，此計劃每年會抽出指定的在建公屋項目，以較傳統居屋低廉的定價，提供另一途徑讓綠表申請者置業。在綠置居的「一換一」安排下，既可滿足綠表買家自置居所的訴求，亦能騰出原有公屋單位給正在等候公屋編配的家庭。政府已宣佈長遠房屋策略中，公營房屋未來5年將興建7萬多個單位作綠置居或公屋之用。雖說不是人人也有機會受惠於政府的資助房屋項目，但房屋發展始終與大家息息相關。只要當區增加房屋供應，基建、配套及環境均會產生變化，會對周邊物業的樓價構成影響。因此關注項目整體方案，了解項目的位置及周邊物業環境配套概況，絕對是置業投資的必需功課。綠置居項目時間表綠置居2023的申請日期尚待公布，不過每年的申請機制與資格皆大同小異，不妨先回顧去年申請事項早作準備。綠置居每年大概訴9月至10月期間接受申請，費用為＄250。年底約12月將進行攪珠，預計翌年第一季開始選購單位；綠置居2022便剛於2023年3月28日開始揀樓。綠置居有既定的揀樓次序。首先是受房委會已公布公屋清拆計劃影響的家庭申請者；再到參加「家有長者優先選樓計劃」的家庭申請者；之後是其他家庭申請者、受房委會已公布公屋清拆計劃影響的一人申請者，最後是一人申請者。單身名額有500個、家有長者名額則有1,400個，至於其他家庭名額則有2,800個。3大屋苑首期4萬有找剛於3月揀樓的綠置居項目折扣額為四一折(折扣率59%)，平均呎價大約$4,097至$5,967。是次項目共涉三個屋苑，包括油塘高宏苑、粉嶺清濤苑及馬鞍山錦柏苑，合共4,693個單位。當中最平單位是錦柏苑C座1樓10室，售價約75.4萬元。若以最少付5%首期計算，買家只需繳付約3.7萬元即可「上車」。至於油塘高宏苑則有「樓王」之稱，部份單位估計可望維港海景，對買家而言有一定吸引力。油塘高宏苑當期綠置居焦點項目。位處市區東九龍，鄰近油塘中心及公共屋邨鯉魚門邨，合共提供2,021伙，售價由83.67萬元至271.03萬元不等，平均呎價達5,410元，是三個新屋苑中最貴的項目。不過，放眼周邊私樓新盤呎價普遍逾20,000元，特別屋苑地勢較高，樓高達40多層，高層單位更有機會望到海景，性價比高，自然被看高一線。作為今次唯一的九龍盤，單位面積由185至489平方呎不等，戶型包括開放式至兩房，屬受歡迎的單位房型。交通配套亦方便，鄰近油塘港鐵站，一站之隔已到港島。唯要注意有機會受道路交通的噪音影響，部分單位設有減音露台、固定窗及減音窗。馬鞍山錦柏苑馬鞍山接連推出兩個居屋屋苑，是另一重點發展住宅地區。錦柏苑位於恆泰路，較近港鐵恆安站，合共提供1,896伙，面積介乎184呎至473平方呎，平均呎價5,030元，售價為75.39萬元至261.32萬元。以最平75萬元售價計算，綠表戶付5%首期上車，連同雜費料只需約3.75萬元便有望上車，屬當期綠置居最低售價單位。屋苑周邊生活配套可算一應俱全。交通方面，屋苑距離馬鐵恆安站約為15分鐘的路程，途輕行人隧道。如果想購買民生物品，可以前往恆安邨一帶的民生商舖，或者前往WeGoMall。不過，對錦柏苑有興趣的準買家要注意，該屋苑的關鍵日期為2026年，是三個屋苑中最遲入伙。上水清濤苑清濤苑關鍵日期為2024年12月31日，是三個屋苑中最快收樓的項目。清濤苑鄰近上水公共屋邨清河邨，往東鐵上水站需行10分鐘，合共提供776伙，面積介乎277呎至449平方呎，建議售價介乎112.57萬至219.45萬元；平均呎價最低，只須4,490元。2023-2024年--東涌提供一萬個單位至於2023至2024年預計全港將提供共18,400個單位。當中東涌區單位佔比已逾五成，該區鄰近私樓東環及昇薈，預計共提供1萬個單位及興建10座樓。其次為深水埗西北九龍填海區，將會提供2,600個單位。及後2025年的發展重點將重回九龍區地段。房委會於今期綠置居項目開始減少面積較小的單位量，不過在最新一期的3個屋苑中合共仍有超過一半單位面積小於300平方呎。另外，新一期綠置居收緊了轉售限制，即買家於住滿15年，才可以補地價於公開市場出售，旨在防止短期投機的同時，亦能在促進資助出售單位於市場流轉兩者之間取得平衡。

轉按如何解決加息供樓壓力？

港元拆息連月上揚，加上定存息競爭持續激烈，反映銀行整體資金成本上漲，銀行先後上調新造按息紓緩息差壓力。滙豐及中銀均將最優惠利率（P）從0.125厘上調至5.75厘，供樓人士負擔又再增加。然而，銀行上調按息後用家選擇按揭計劃應如何部署？轉按是否仍具吸引力？擺脫高息危機香港銀行之前已連續兩次沒有跟隨聯儲局加息調整，今次滙豐及中銀率先再加P，其他銀行亦料會跟隨。以30年期計，P加0.125厘後，每100萬月供增加約70元。而以平均按揭額約500萬為例，P按實際息率增至3.5%，每月供款增加347元至22,452元，首年利息開支多約4,464元，壓力測試增加652元至47,316元。換言之，若按揭用家現時以舊有按揭計劃之息率供樓，照道理不會希望轉按，因為息率提高、利息支出自然較多。不過，市場上有着不同的轉按需求，當中包括由現有高息貸款轉至銀行低息按揭。不少業主買入新盤時，都會選用發展商按揭計劃，此類所謂的「呼吸plan」幫助部份買家以較高按揭成數上車，亦可免除壓力測試，而且在頭數年按揭利率與市場上的按揭計劃相若，但經過一般為期3年的蜜月期後利率便會急升，按息往往提升至5厘以上。要擺脫高息負擔，買家多會轉至另一間銀行承造按揭，以收慳息之效。甩保退保費此外，亦有不少業主轉按為求轉走財務公司高息樓按、延長還款期，甚或甩走擔保人或按揭保險。所謂「按揭保險」就是借貸人在傳統六成按揭以上，再向按揭證券公司多借的20-30%貸款額。由於物業已經升值，變相以新估值來計算按揭，並轉至減六成以下就可以除去「按揭保險」。要除「按揭保險」可以退回保費，因為香港按揭證券公司也規定，如果在首三年退保，可獲最高按揭保費15%作為退保費。套現賺回贈香港樓市平穩，樓價持續上升。如果物業樓價有一定升幅，業主有資金需要想套現，轉按亦是一種常見做法。例如當初買入物業為600萬，當時申請六成按揭，貸款額為360萬，經過現時樓價已升至800萬尚欠本金剩餘300萬，再申請六成按揭480萬，償還200萬貸款額後，便能套現最多180萬作其他用途。另一方面，銀行提供的按揭回贈亦是近年越見普及的轉按誘因。銀行對於轉按業務採積極取態，提供的現金回贈為近年新高。大型銀行上調按揭現金回贈，以500萬元貸款額計，有貸款額2.5%的現金回贈。轉按後可享逾12.5萬元的現金回贈，已等同近9個月的利息開支，有助抵銷部分供款利息開支，變相以更低息供樓。其實，用家只要仔細計計數，便會發現即使新造按息高於現有供樓息率，轉按後仍舊有利可圖。同樣以500萬元按揭額作例子，若轉按後按息將由現時之3.125％升至3.225％（由H按封頂息P-2.5％轉為P-2.4％；P現為5.625％）,利息雖上升0.1厘，但每年利息只是多出約5,000元，轉按後銀行回贈卻高達105,000元，扣除轉按律師費及兩年罰息期內多出的利息約1萬元（9,908元）後，仍賺得高達87,000元回贈金額。每間銀行的轉按優惠皆有所不同，個別銀行的按揭利率會較為優惠，審批亦較為寬鬆，亦有部份提供較高現金回贈。若要逐家逐戶，向每間銀行查問實在需要大量時間和精力。要慳錢慳時間，不妨聯絡一站式銀行按揭智能平台iMort，輸入簡單資料，即時比較不同銀行的按揭優惠，並可以同時申請多間銀行按揭，輕易助你找到最理想的計劃。