加息前最後衝刺：轉按尾班車
對於美國會否再加息，市場意見眾說紛紜。等美聯儲有消息之前，本地大行己經計劃調高H按封頂息。若這次加息落實後，對於未來新造按揭或想做轉按的業主們帶來什麼影響呢？每月供款及壓力測試要求又高了多少？
大型銀行已宣布計劃於9月18日大幅提高H按鎖息上限，從目前的P-2.25%增加0.5個基點至P-1.75%，即實際封頂利率從3.625%增加至4.125%。同時，現金回贈也將大幅下調。以每600萬元貸款額計算，每月供款將增加約2,000元。以下圖示為例：
|
最優惠利率 |
5.875% |
5.875% | ||
|
實際按息 |
P-2.25% = 3.625% |
P-1.75% = 4.125 | ||
|
貸款額 |
每月供款 |
壓力測試 |
每月供款 |
壓力測試 |
|
$1,000,000.00 |
$4,560.51 |
$9,594.27 |
$4,846.50 |
$10,126.84 |
|
$2,000,000.00 |
$9,121.03 |
$19,188.55 |
$9,692.99 |
$20,253.68 |
|
$3,000,000.00 |
$13,681.54 |
$28,782.82 |
$14,539.49 |
$30,380.53 |
|
$4,000,000.00 |
$18,242.05 |
$38,377.09 |
$19,385.99 |
$40,507.37 |
|
$5,000,000.00 |
$22,802.57 |
$47,971.37 |
$24,232.49 |
$50,634.21 |
|
$6,000,000.00 |
$27,363.08 |
$57,565.64 |
$29,078.98 |
$60,761.05 |
|
$7,000,000.00 |
$31,923.59 |
$67,159.91 |
$33,925.48 |
$70,887.90 |
|
$8,000,000.00 |
$36,484.10 |
$76,754.19 |
$38,771.98 |
$81,014.74 |
|
$9,000,000.00 |
$41,044.62 |
$86,348.46 |
$43,618.48 |
$91,141.58 |
|
$10,000,000.00 |
$45,605.13 |
$95,942.73 |
$48,464.97 |
$101,268.42 |
加封頂利率後是否還會增加最優惠利率P呢？
目前市場分析認為，美國聯準會在9月加息的機會不大。然而，在美國可能暫緩加息的情況下，大型銀行卻突然大幅增加按息幅度達0.5個基點，與之前以0.125至0.25個基點較為溫和的調整有很大差異。若投資者希望降低成本，可以考慮持有更多現金。
部分銀行可能已經達到今年的業績目標
由於年初至年中一直是銀行角逐按揭市場的時間，因此一些銀行可能早早調高利率，或難以達到業績指標。到了第三季底，部分銀行可能已經達到今年的業績目標，再加上持續高企的拆息成本壓力，才出現較大幅度的按息調整，以緩解資金成本上升的壓力
zxa