納米樓按揭風險

香港的土地問題嚴重，樓價之高世界聞名。發展商常強調，年輕人預算有限，於是「將貨就價」，將單位愈建愈細，建造所謂的「細價樓」來迎合年輕置業用家。發展商致力打造這類建築面積極細的「納米樓」成為窮人恩物，究竟「納米樓」應如何定義？在政府調高按揭保險的按揭成數後「納米樓」的前景又將如何？

納米樓定義

稱得為「納米樓」，單位空間定必有限。在香港，政府並沒有就居住面積設任何管制。不過，根據差餉物業估價署在《香港物業報告》當中的分類，最細的住宅單位類別為 215方呎以下；然而，過往10年紀錄之中，落成的開放式單位面積大概介乎220至260平方呎之間。以此為準則，香港納米樓的面積大小應可訂為200餘平方呎以下單位。

在設計方面，納米樓多為單幢式樓宇，提供的居住單位為數不多。受空間所限，納米樓大都採用全開放式家居設計，意思即是除了廁所以外，其餘客、飯廳、睡房及廚房也都整合在一起，住戶日常起居飲食都在同一個空間進行。

納米樓賣點

縱使空間有限，納米樓的低置業門檻仍是其吸客的一大賣點。納米樓項目普推出，平均呎價雖索價 $20,000 至 $25,000，相比當時的市價可算高水平，但單位總售價大約落在 400 至 500 萬不等，其首期都在不少準業主的承擔範圍內。要數經典納米盤，當然有「龍床盤」屯門「菁雋」，面積128方呎單位，折實僅售173.78萬元。 至於「尚璽」、「海傲灣」等等，面積不足200呎，售價約250至360萬元。若以9成按揭入手的話只需少於40萬元繳交首期。

納米樓按揭

有準業主會擔心銀行未必會為納米樓批出按揭。原因相信可追溯至2022年初，政府於一幅屯門住宅地皮的賣地條款引入單位面積下限後，市場隨即傳出銀行或會因應風險管理考慮，不願批出納米樓按揭，引起當時一陣熱烈討論。不過金管局已隨即澄清，主要銀行並沒有計劃停止為面積小於250呎住宅單位提供按揭服務。

其實銀行批核納米樓按揭與二手樓按揭一樣，銀行主要是根據申請人的自身條件，包括年齡、入息，並要通過壓力測試，亦即在現有息口加息2厘後，每月供款不能超過入息的60％；另外按揭物業條件亦在銀行考慮之列，會根據其樓齡、估值等因素，去審批按揭金額和還款期。個別銀行會因應於小型發展商，在審批按揭時會較為保守。

納米樓按揭風險

納米樓雖則有價有市，不過自政府在賣地條款加入限呎後，已經不會有新的納米樓落成，而二手的納米樓買賣，申請按揭時則與其他二手私人樓宇沒有分別。要留意的是，由於納米樓通常為單幢樓，如果成交較為疏落，有銀行的估價會較為保守，批出的貸款額或與成交價有一段距離，屆時申請人或有需要支付額外首期。

此外，政府於2020年施政報告中放寬按揭成數，宣佈首置買家可承造的9成按揭由樓價400萬上調至800萬，即市民多付約港幣10至20萬元的首期就可選擇居住面積大一至二百呎的單位。 在新規定下，市民不需再付大筆首期仍可入手大單位，間接令「納米樓」的交投市場有見萎縮。

至於銀行在審批按揭時對納米樓的觀點終究也會影響最後的審批結果。銀行對於打算購買納米樓的準業主可能會有一種不懂量力而為，勉強上車的負面感覺；同時銀行亦會擔心準業主的還款能力，因此在按揭審批上亦會更為謹慎。