轉按回贈教學

經歷10次加息，美國聯儲局在上月發表的議息聲明終刪去有關暗示進一步加息的措辭，年內減息機會仍微，但已意味聯儲局加息周期即將完結。息口轉變對業主們來說最重要自必是對供樓壓力的影響；正當現時息口處平穩狀態，供樓人士大可把握高現金回贈的優惠，善用轉按賺取現金回贈，抵銷部分供款利息開支，變相以更低息供樓，為荷包減減壓。

轉按類型

買入物業時，大部分買家也會借取銀行按揭貸款，而所謂「轉按」正如字面意義，買家將物業按揭從一銀行轉移至另一銀行。一般而言，轉按可分為「平頭轉按」及「轉按套現」兩類。

平頭轉按簡單而言，將本身按揭餘下的貸款額從一銀行轉移至另一銀行。至於轉按套現，可算現今有樓揸手的業主們愛用財技 – 乘物業升值，重新為物業估價，轉按至另一銀行，借出額外現金，利用轉按套現增加手頭現金流。

轉按回贈

理論上，私樓，居屋、村屋及公屋都可以申請轉按，但要注意，一般銀行的按揭設有一定時間的罰息期，若借款人在第一年便提早還款，需要支付貸款額若干百分比作為罰息，次年提早還款的罰息則較為輕微，所以部份業主會在罰息期過後或臨近罰息期完結才正式申請轉按。

為爭取更多客戶，銀行會為轉按提供現金回贈，可佔貸款額的1%至 2%，以匯豐為例，最高的現金回贈為貸款額的1.6%。除了銀行本身提供的按揭回贈外，如果業主是透過按揭中介申請銀行按揭，更可額外取得按揭中介回贈。

銀行回贈一般以現金發放，但亦有銀行會提供其他形式的回贈，例如渣打銀行就提供 現金回贈 + 里數 回贈的優惠組合。轉按後，銀行更有機會送一年火險、甚至家居保險，而由於轉按完成後舊銀行的火險計劃依然存在，故可向舊銀行申請舊火險保費退款，變相額外回贈。

回贈不能多於1%?

金管局對按揭的現金回贈有嚴格規限，如果現金回贈超過貸款額的1%，銀行審批按揭成數時，整筆回贈金額需要在貸款額內扣除。

假如買家購入樓價為$300萬的物業，支付40%首期，餘額向銀行借取60%按揭，貸款額為$180萬。若銀行提供貸款額1%的現金回贈，因為獲取的現金回贈$18,000並未超過1%的上限，故不需扣減貸款額。

同樣以$300萬元物業為例，借取最高60%按揭，貸款額為$180萬，但如果銀行批出1.5%現金回贈，等於買家可獲取$27,000回贈。由於這數目已超過貸款額1%，故整筆$27,000現金回贈要從貸額上扣減，也就是銀行只會批出177.3萬元貸款額。

上述情況應該不難理解，但換一個情景來看，例如$300萬物業，其最高按揭成數為60%，但他只借取50%按揭，也就是實際貸款額為$150萬。即使銀行批出貸款額1.5%現金回贈，$22,500已高於1%貸款額，表面上應該要扣減。但由於現金回贈「貸款額1%」中的「貸款額」，是指一般銀行在審批按揭批出的最高貸款額度，並非指最終獲批的貸款額度。其真正獲取的現金回贈$22,500，連同實質款額額$150萬，仍未超出$180萬的界線，故在此情況下，並不需扣減。

扣減回贈vs 扣減貸款金額

扣減現金回贈等同優惠全無？非也，其實扣減回贈與否，最後同樣會有回贈落袋，分別只在於買家的按揭借貸金額會因1%以上現金回贈而減少。換句話說，買家要選擇的是即時於轉按完成後收到回贈，還是長遠節省供樓利息開支，將現金保留口袋。

假設買家買入$1,000萬物業，向按保公司申請高成數按揭。若承造最高8成按揭，按揭回贈需在貸款金額上扣減。對於首期充足的買家來說，扣減回贈當然較為有利。如買家只拿取1%現金回贈，$600萬按揭申請回贈$6萬，相對1.9%現金回贈相差$5.4萬。與此同時，若買家選擇1.9%回贈的話，貸款金額便會相應減少至$588.6萬。以30年按揭年期計算，總利息支出共慳$2.6萬！因此喜歡盡快還清按揭的買家大多偏向扣減現金回贈的做法。相反，若首期資金不足的買家可能會傾向1%現金回贈的做法，保留更大的貸款額。

不同銀行及按揭中介為轉按提供的優惠或不同於新造按揭，個別的按揭利率會較為優惠，部分則回贈較高。要更清楚按揭優惠、更了解適合自己的貸款方案，與其花費大量功夫逐間銀行查問，不如找iMort幫手，其專業團隊可提供相應資料搜集及分析，讓你輕鬆掌握轉按資訊及優惠。