現契物業翻按Q&A

現契套現懶人包

有車有樓，但因著不同原因，如生意周轉不靈、安排子女出國讀書、不幸重病急需大筆醫療費用等而需流動資金, 不少業主會選擇重做按揭，以現契套現，解決資金周轉需要。

何為現契套現？

現契的意思是指已經沒有按揭貸款在身，還清了債務的物業。由於物業在未供斷時，其樓契多數都會保管在銀行一方，變相正在供樓的業主都不會有現契在手。在供完樓之後，業主就可以贖回樓契，變成「現契」。而套現，即是利用抵押品向銀行借錢套出現金。而在現契套現的情況之下，抵押品自然就是已經供完的物業了。重按或稱加按正是常見的有抵押貸款之一，業主透過物業貸款套現，以物業作抵押向銀行借錢。

重按貸款額可批多少？

現契重按跟買入物業的做法不一樣，不能利用按揭保險作高成數按揭。重按可以借到多少視乎借款人本身的個人情況。舉例來說，若借款人經已退休，沒有收入的話，需作資產審查，利用現契，大部分銀行最多可以借4成按揭，而有些銀行更會收窄成數，縮減至最多借兩成半。

假若借款人仍有收入，視乎借款人收入多寡，以樓價上限 600 萬而言，按揭成數最高可達8成。另一要注意的情況，若你本身有一層已供完的物業和一層未供完的物業。當然可利用供完的物業現契作套現，不過身上仍有按揭的話，即使本身仍有入息，套現同樣會被扣減一成。由此可見，現契重按的貸款額變數較多，借款人最好先因應自己的財務需要及個人收入狀況去了解清楚貸款額度，認真考慮現契重按是否最適合的套現選項。

如何計算重按還款期？

一般來說，現契套現和其他按揭做法一樣，重按最長還款期可做到30年。要留意的是，基於銀行批核按揭會以「75減」計算，不少借款人在申請重按時已屆60多歲，即使樓齡不高，也會因本身年齡影響，無法做到30年還款期，最多只能承造15年，變相增加了每月還款額。

如果還款年期對借款人而言屬重要的考慮因素，建議先了解不同銀行為現契按揭提供的最長還款年期。因為有些銀行可做到以「80減」做按揭，同樣是60歲人士申請，也可以20年還款，相比以「75減」年齡便有足足五年的分別。

另外，借款人亦可考慮增加年輕的擔保人，例如子女只有30歲，便有機會做30年還款期。不過，人齡之餘亦要小心樓齡，銀行會以「75減樓齡」一併檢視最長還款期，如果樓齡已屆45年以上，即使有年輕的擔保人也不能做到30年還款期。

重按的按揭計劃跟其他按揭相同嗎？

重按跟一般按揭的按揭計劃大致一樣，以2022年10月為例，最優惠按揭利率為H＋1.6%，回贈大概1% - 1.5%。要留意的是，如回贈超過1%，需要扣減貸款額。按揭計劃詳情不妨透過iMort按揭平台，輸入簡單資料，各銀行所提供按揭計劃，最低利率、最高回贈一目了然。

現契重按要驗樓？

銀行對於新樓申請現樓按揭一般都較少會做驗樓程序，不過，自從出現名城假業主案後，不少銀行對於現契物業申請重按都會要求驗樓。如果現契物業正在出租當中，建議業主預早做功課，揀選無要求驗樓的銀行申請重按，以免租客不配合而影響按揭。

當銀行在驗樓時發現用申請現契套現的物業上有違法建築的話，其實也未必會立即拒絕申請。如果潛建不涉及結構性改動，一般銀行不會拒批。但當涉及結構性改動，比如平台有個簷蓬，銀行可能要求業主簽訂承諾書，自行負責因潛建而做成的可能損失或訴訟。另一常見做法，銀行會找來估價行計算清拆費，在樓價先扣減清拆費再計按揭成數。

不同銀行各有自己的做法，實際情況還是先向心水銀行了解清楚。